地產裁判判擦邊球出界運動員是不是就不打了

輸送設備2022年03月20日

因為不符合收養法的相關條例 地產:裁判判擦邊球出界運動員是不是就不打了 類別: 機構: 研究員:

[摘要]

事件2月27日,上海公布了《關于進一步嚴格執行房地產市場調控政策完善本市住房保障體系的通知》,明確了本市戶籍的定義,即指具有本市常住戶口的居民,以及有本市單位職工集體戶口的居民,而并非前期所說的也包括了“外地戶籍居民持長期居住證滿三年人群”。此時出臺新規定,我們認為還是中央不認可上海對戶籍的定義,以及可能對房地產調控帶來的負面影響,所以地方再次修改。

評論背景一:成交回升近期成交量的回升可能觸動中央的神經,因為地產的量和價是一對辯證的關系,目前是處于價跌量升的良性階段,近期降價促銷項目的去化水平比較令開發商滿意,但如果量回升過多說明定價便宜了,價格有反彈的壓力,而近期導致成交回升的原因是什么呢?我們認為既有季節性因素,也有政策產生的效果。因為決定購房行為是否發生的很重要因素是預期,各地方政府年后頻繁出臺政策,實際效力暫且不談,但對購房者的預期還是會產生很重要影響,政府救市的充塞媒體,是引爆剛需的導火索。目前有必要讓市場再次冷靜下來,否則會影響地產調控效果。

背景二:本身與中央支持首置的方向不符上海前期提出的持三年居住證可享受上海戶籍的買房待遇,實際上是擴大的二套房的購買群體,據媒體報道:上海統計局09年 月曾披露,持有一年期以上居住證人口67.1萬人,這部分人口目前已經基本達到購買二套房條件,如果這部分人進入市場,其性質多為改善或投資性購房,與中央提出支持首次置業的調控方向也并不契合。

事實已消除無量下跌的擔心市場中對行業較為擔心的是會出現“下跌無量”的情形,即由于房價下跌預期形成,購房者會加重觀望情緒而不會出手,如果股票在下跌過程中會更無人問津,但我們多次強調,房子和股票存在屬性上原則區別,股票只有投資屬性,而房子還有消費屬性,是基本品和消費品。房地產行業的政策需求彈性非常之大,目前僅有首次置業貸款政策的微調和地方政府層面政策即釋放出剛性需求,我們不必擔心行業陷入基本面的長期下行周期,也不必過渡擔心行業的價格需求彈性不夠充足,上市公司目前的估值水平仍比較可靠。

地產銷售周期領先地方財政周期本次上海政策的修改,有點像中央政府作為裁判員,判定上海市這個運動員計劃打出的擦邊球出界了,但擦邊球作為一種有效的得分手段,運動員往往不會因為其難度高而因噎廢食。并且地方出臺政策比實際比賽中打擦邊球結果卻出界了風險還小,因為地方也并沒像比賽中失誤被罰分,至多是再次重新修改。

所以未來地方刺激行業的行為和方向不會改變,因為地產的銷售周期明顯提前于地方財政周期,如果不令市場盡早回暖,地方未來的財政壓力將會非常明確的被預料。因為地產的建設周期長,從銷售變化到開發商追加或者縮減新開工有一定的時滯。而目前土地的分期付款方式也會導致地方政府在獲得相關現金流方面落后于市場當期銷售。如08年住宅銷售額出現17%的負增長,但當年財政收入仍保持了22%的上升,但在09年地方財政增速開始下滑至14%,盡管當年住宅銷售額實現了81%的高增長。

為中央鼓掌我們認為中央本輪對房地產的調控思路和態度都值得稱道,因為調控房價本身即是復雜的系統工程,在市場出現可能干擾調控方向的因素,中央及時的出手,有利于房價向既定的理性回調目標發展,如果出現房價的反彈,才令人擔心地產股的前途。中央和地方的深層政策博弈也完全符合我們對上半年政策方向的判斷,我們認為行業正在按既定的方向實現自身的調整周期,只有房價的理性回調和地產新開工的下滑才是終結調整周期最好的標志,中央的科學管理讓我們相信這一目標能夠實現,而地產股股票已經開始進入反轉周期,繼續建議增持地產股,推薦保利地產、金地集團、魯商置業、榮盛發展、中航地產、福星股份、冠城大通、中南建設、濱江集團。

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