公交中金報告中國實際住房空置率可能遠低于國際

閥門2020年09月18日
中金報告:中國實際住房空置率可能遠低于國際合理水平

11月27日,中國國際金融股份有限公司(簡稱“中金公司”)微信公眾平臺“中金點睛”發布關于中國住房空置率的相關報告。

報告顯示,中國住房市場自98年“房改”以來發生了翻天覆地的變化,基于“六普”和2015年1%人口抽樣等權威調查數據,可以發現的事實是:中國房價在過去幾年持續出現上漲的原因在于住房總量并不過剩、質量亟待提升、擁有多套房的家庭只是少數、空置率實際不高,這在本質93名專家學者、志愿者共同完成。上市供需矛盾的結果。

報告指出,中國的城鎮住房并不過剩,呈現總量基本合理,城區略顯不足的態勢。

具體而言,2017年末中國城(動態 戶型 相冊 地圖)鎮住房存量達2.74億套,對應存量面積261億平方米。戶均擁有住房1.13套。其中,城區住房1.59億套,對應面積145.9億平方米,戶均住房1.07套;鎮區住房1.15億套,對應面積115.4億平方米,戶均住房1.21套。

以上測算口徑均為城鎮家庭戶,不包含集體戶(二者區別在于家庭戶以血緣婚姻或收養關系立戶,而集體戶指無此類關系的多人居住在一起而立戶,例如學生宿舍、工廠集體宿舍等等,六普時全國城鎮家庭戶人口5.9億,集體戶人口0.8億)。

值得特別指出的是,戶均1套房并不表示“充足”。市場上需要一定比例的冗余住房為家庭換房找房提供選擇,否則房價將不斷上漲。這一合理的冗余比例(或稱自然空置率)一般至少不低于10%。因此,中國城鎮范圍戶均住房套數基本合理,而城區仍略有不足。

其次,擁有多套住房的家庭也并非多數。

報告顯示,目前中國城鎮家庭戶住房自有化率80%,若納入集體戶(假設集體戶全部無房)則為75%。在全部城鎮家庭戶中,20%的城鎮家庭無自有住房,65%的家庭僅有一套住房,另外15%的家庭擁有兩套及以上的住房(戶均擁有3.2套)。若進一步考察其住房實際使用情況,20%的無房戶全部租房,其中一半單獨租住、一半為合租;僅有一套房的家庭幾馮力:單體酒店如果不能走規模優勢乎全部自??;擁有兩套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、閑置1.2套。

而對于住房空置率的測算也顯示并不高,且中國城鎮空置率在過去近十年中呈現下降趨勢,2010年空置率高于當前水平。

測算結果顯示,2017年末中國城鎮廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12

公交中金報告中國實際住房空置率可能遠低于國際

.1%,其中城區分別為14.7%和9.7%。盡管廣義空置率看似偏高,但真正可比口徑的狹義空置率處于合理區間,其中城區狹義空置率甚至低于美國、日本等成熟市場水平。值得特別強調的是,中國城鎮空置率在過去近十年中呈現下降趨勢,2010年廣義和狹義空置率(分別為18.3%和13.2%)均高于當前水平。

所謂廣義空置率是指,只要某時刻該房屋無人居住即為空置,將裝修中的房屋、不宜居住的危房等全部視為空置,傾向于高估空置率。狹義空置率則將上述房屋從廣義空置中扣除,方法上更為科學合理。

國際上多數國家狹義空置率低于廣義空置率1個百分點左右,合理的空置率(自然空置率)水平通常在10%-15%。

報告指出,存量住房中還有12%為無證房屋,實際擁有產權的住房可能存在短缺。無證房屋包含小產權房和違建房屋,屬于違法建筑。根據全國存量房面積推算實際新增房屋面積,其與統計局公布的竣工面積之間的差距為違法建筑的無證房屋,據此計算得到2017年末無證房屋存量面積31億平方米,占城鎮存量住房的12%。若扣除此類無證房屋,實際住房存量甚至會出現短缺。盡管實際上無證房屋未必會全部拆除(小產權房可能通過補繳出讓金等方式獲得產權證),但這一結果提示中國的實際擁有產權的住房空置率可能遠低于國際合理水平。


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